"Corporate Real Estate Management - Die Chance Nutzen"



In der Dezember-Ausgabe vom "Immobilien im BlickPunkt" beschreibt Frau Laura Lohmeyer, Consultant bei der Travis, die Vorteile von Corporate Real Estate Management auch bei KMUs.



Betrieblich genutzte Immobilien stellen, zusammen mit den Prozessanlagen, oftmals die grössten Vermögenswerte eines Unternehmens dar. Das gilt sowohl für Gross- als auch für kleine und mittelgrosse Unternehmen (KMU). Die Unterstützung des Kerngeschäfts durch den optimalen Einsatz von Immobilien hat an Bedeutung gewonnen. Der Fachbereich unter dem Begriff „Corporate Real Estate Management“ (kurz CREM) nimmt sich dieser Herausforderung an.



Vor allem in kleineren und mittleren Unternehmen ist die Immobilie hauptsächlich Mittel zum Zweck. Dabei wird die Immobilie meist als reine operative Ressource betrachtet, dessen einziger Zweck in der Unterstützung des Kernprozesses liegt. Eine renditeseitige Betrachtung wird zu selten angewendet. Der Wert einer Immobilie und die sich bietenden Chancen der Optimierung zugunsten des Unternehmensgewinns, werden meist vernachlässigt.

Um diese Potentiale zu nutzen, sollte die Einführung eines Corporate Real Estate Managements für grössere Unternehmen sowie in angepasster Form auch für KMUs, in Betracht gezogen werden.


Unterschied zwischen CREM und REM?

Die Immobilienwelt im Real Estate Management (REM) ist geprägt vom Investor-Nutzer-Dilemma, also dem Interessenskonflikt zwischen Eigentümer und Nutzer einer Immobilie. Dabei gehen die wirtschaftlichen Interessen beider Parteien meist nicht hundertprozentig Hand in Hand.

Die Besonderheit des CREMs liegt in der Vereinigung von Eigentümer und Nutzer. Dadurch, dass die üblicherweise getrennten Parteien eine wirtschaftliche Einheit bilden, vertreten sie dieselben wirtschaftlichen Interessen.

Ziel des CREMs ist es, ebenso wie beim klassischen REM, die Rendite der Immobilien zu optimieren, jedoch liegt beim CREM der Fokus der Immobilienstrategie immer zunächst auf dem optimalen Einsatz von Ressourcen im Sinne der Unternehmung. Das CREM übernimmt demzufolge eine unterstützende Funktion des Kerngeschäfts im Gegenteil zum REM, welches die Bewirtschaftungen der Immobilien als Kerngeschäft versteht.

Die Entwicklung der Immobilien- und Facility Management Strategie sollte auf der Grundlage der Unternehmensstrategie erfolgen. Die Entscheidungen des CREM wirken direkt auf das Kerngeschäft. Bild: Travis, 2015.



Die zwei Stellschrauben des CREMs

Die Eigentumsquote bei Schweizer Unternehmen beträgt im Bereich der Immobilien annähernd 70%. Dabei fallen pro Mitarbeitendem in der Produktion zwischen 5‘000 – 12‘000 Franken an. Insgesamt betragen die Kosten für die Immobilie fast einen Sechstel der Gesamtbetriebskosten. Das CREM bietet die nötigen Managementwerkzeuge um diese Kosten zu senken.

So empfiehlt es sich, die aktuelle Situation sowie die zukünftige Entwicklung des Unternehmens hinsichtlich der räumlichen Begebenheiten periodisch kritisch zu hinterfragen und beispielsweise eine Verdichtung in Betracht zu ziehen. Oft ergibt sich durch eine Neuverteilung von Abteilungen die Möglichkeit Räumlichkeiten extern zu vermieten, bzw. zusätzlich angemietete Räume wieder zu kündigen.

Ebenso kann eine Begleitung von Bauprojekten durch das CREM bei der Einsparung von Kosten zielführend sein. Renovierungen und Sanierungen sind nur an den Gebäuden sinnvoll, die auch langfristig für den Betrieb der Firma gebraucht werden.

Beinhaltet die Unternehmensstrategie jedoch eine Expansion, einen Standortwechsel oder eine Reduktion der Mitarbeiter, so kann diese Investition den erwünschten Optimierungseffekt meist gar nicht mehr erzielen.

Besonders in kleinen und mittleren Unternehmen sind die Qualität sowie die Intensität der Dienstleistungen meist nicht klar dokumentiert und organisiert. Durch eine Analyse der Supportprozesse, sowohl im Bereich des Betriebs des Gebäudes als auch im Bereich der Services für die Mitarbeiter kann eine Professionalisierung der betrieblichen Abläufe zu einer höheren Effizienz im Betrieb führen. Dafür müssen die Bedürfnisse des Betriebs analysiert und als klare Richtlinien an das Facility Management (FM) kommuniziert werden. Gleichzeitig muss aus der Unternehmensstrategie abgeleitet werden, wie hoch der Komfort für die eigenen Mitarbeitenden sein soll. Es bietet sich an, hierbei auch intern an die Formulierung von Service Level Agreements zu denken.


Auch sogenannte „weiche Faktoren“ spielen eine wichtige Rolle für die Verbesserung des Erfolgs der Unternehmung. Durch die Berücksichtigung der Nutzerzufriedenheit und die Einleitung von Massnahmen zur Erhöhung, kann die Effizienz des Unternehmens massgebend erhöht werden. So können beispielsweise relativ kleine Massnahmen, wie die Überprüfung der Arbeitsplatzergonomie, die Verbesserung der Beleuchtung oder auch die Anpassung der Belüftung zu einem signifikanten Anstieg der Zufriedenheit führen. Dieser Effekt lässt sich nur schwer in Zahlen und Einsparungen dokumentieren, jedoch liess sich in Studien nachweisen, dass zufriedene Mitarbeitende leistungsfähiger, seltener krank sind und sich zudem loyaler dem Unternehmen gegenüber verhalten.


Die richtigen Voraussetzungen

Die Entscheidungen des CREM beruhen auf der strategischen Planung des Unternehmens. Dabei ist es zwingend, dass diese auf der Strategie des Kerngeschäfts aufbaut. Zusätzlich benötigt das CREM eine Basis an belastbaren Kennzahlen um die passenden Massnahmen zu erarbeiten. Aber auch bei Organisationen, welche bereits CREM eingeführt haben, kann es dazu kommen, dass nicht alle Ziele erreicht werden.

Deshalb ist es von hoher Bedeutung, sich von Beginn an der kritischen Erfolgsfaktoren des CREMs bewusst zu sein. So muss das Management beispielsweise klare Ziele an das CREM vorgeben, der Fokus auf den Kernprozess darf nicht verloren gehen und das CREM muss über immobilienrelevante Entscheidungen des Managements frühestmöglich informiert werden.


CREM in KMUs

Auch wenn CREM heutzutage vor allem in Grossunternehmen Einzug gehalten hat, so sollte die Bedeutung der Immobilie in kleinen und mittleren Unternehmen nicht unterschätzt werden. Zeichnen sich kleinere Unternehmen vor allem durch ihre Flexibilität und Innovation aus, so lässt sich dieser Geist in den eigenen Immobilien meist nicht erkennen.

Ähnlich wie bei Grossunternehmen fehlen auch hier die nötige Transparenz sowie das Bewusstsein, welchen Einfluss die Immobilie auf den Gewinn des Unternehmens haben kann.

So werden zwar bei Neuanschaffungen von Maschinen und Produktionsmitteln Rentabilitätsrechnungen erarbeitet, bei der eigenen Immobilie sowie den damit einhergehenden Investitionskosten wird dieses Vorgehen jedoch vernachlässigt.

Besonderes Augenmerk bei KMUs sollte im CREM auf die Bedeutung der Immobilie für das Unternehmen gelegt werden. Zwar bietet eine Produktionsstätte im unternehmenseigenen Besitz gewisse Vorzüge, jedoch steht die Immobilie meist im Gegensatz zur schnelllebigen Produktion und Entwicklung, welche auf ein Maximum von Flexibilität angewiesen ist. Entsprechend ist hier eine Analyse der Vor- und Nachteile zwischen Eigentum und Miete durchzuführen. Gegebenenfalls können alternative Finanzierungsmodelle wie beispielsweise „Sale-Lease-Back“ dabei helfen Risiken abzufedern. Zusätzlich besteht dadurch die Möglichkeit die Liquidität des Unternehmens zu stärken.


Einige Werkzeuge des CREMs zur Optimierung der Immobilien. Bild: Travis, 2015.



Die Zukunft des CREMs

Auf Grund des anhaltenden Kostendrucks sowie des Bedürfnisses die Mitarbeitenden möglich langfristig an das Unternehmen zu binden, wird das CREM in Zukunft immer mehr an Bedeutung gewinnen. Dabei wird die zunehmende Bedeutung zu einer Standardisierung der Abläufe sowie zu einer schweizweiten Vergleichbarkeit von Benchmarks führen.

Entscheiden für den Erfolg des CREMs ist es, dass es sich in die vorhandenen Strukturen des Unternehmens einfügt und als Teil des Führungsprozesses verstanden wird. Dabei ist das CREM jedoch nicht als grosse Institution zu verstehen, sondern richtet sich in ihrem Umfang nach der Grösse des jeweiligen Unternehmens.

Dann wird das CREM das Unternehmen dabei unterstützen, sich den immer schneller verändernden Bedürfnissen der modernen Arbeitswelt anzupassen und darauf dynamisch und flexibel zu reagieren.


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